Když se vám nemovitost líbí, je snadné podlehnout emocím. Ještě před podpisem rezervační smlouvy byste si mimo jiné měli ověřit i tuto jednu zásadní skutečnost – zda má nemovitost právně ošetřený přístup. Nezajištěný přístup patří mezi časté právní vady nemovitosti a může zásadně ovlivnit její užívání i budoucí prodej.

Co znamená právně zajištěný přístup?
Každá nemovitost musí mít zaručené právo přístupu z veřejné komunikace. Přístup může být buď přímý, nebo vedený přes sousední pozemek. Pokud vede cesta přes cizí pozemek, musí být splněna alespoň jedna z těchto podmínek:

  1. Na pozemku je zřízeno věcné břemeno (služebnost cesty) a je zapsán v katastru nemovitostí. To znamená,       že majitel je povinen strpět užívaní části jeho pozemku za účelem, který je na katastru jasně definován.
  2. Cesta je součástí vlastnictví prodávaného pozemku, tzv. přídatné spoluvlastnictví.
    To znamená že přístupová cesta je podílovém spoluvlastnictví, ale tyto podíly nejsou vlastněny konkrétní osobou, ale jsou spjaty s parcelami, kterým cesta slouží. Tedy pokud prodáte tuto parcelu(dům), automaticky prodáváte i podíl na této příjezdové cestě. Každý budoucí majitel tak má jistotu, že přístup k nemovitosti bude vždy zajištěn.

Pokud žádná z těchto variant neexistuje, jedná se pouze o tolerovaný přístup. Váš soused, se kterým máte skvělé vztahy může pozemek prodat, nebo jej může zdědit někdo, s kým už tak dobré vztahy nebudou a ten vám může v přístupu bránit. Pokud opravdu není k takovému domu zřídit přístup jinou cestou, je vysoce pravděpodobně, že si věcné břemeno vymůžete soudní cestou. Ale to trvá a soužití do té doby (ale i potom) může být velmi komplikované.

Jak si přístup k nemovitosti ověřit
Nejprve si vyžádejte výpis z listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Zaměřte se především na část B1, kde by měl být uveden zápis o věcném břemeni. Současně zkontrolujte katastrální mapu a ověřte si všechny parcely, na kterých cesta propojující vaši nemovitost s veřejnou komunikací leží. U těch hledejte věcné břemeno v oddíle C.

Proč je ověření přístupu zásadní
Nemovitost bez právně zajištěného přístupu je v praxi velmi problematická. Může být obtížně nebo vůbec neobyvatelná, a především špatně prodejná, protože nemůže být financována hypotečním úvěrem. Pokud budete takovou nemovitost prodávat, a kupující bude chtít financovat hypotékou, vždy zde bude potřeba posouzení bankovního odhadce, a zajištění přístupu je jedna z věcí, kterou je povinen zkontrolovat a která je pro schválení hypotéky nezbytná.

Netýká se jen rodinných domů
Bytové domy taktéž potřebují přístup. Tento přístup je standardně zajištěn a každý majitel bytu by měl mít spoluvlastnický podíl na společných prostorech v domě, podíl na stavební parcele, na níž bytový dům stojí a taktéž na přístupu do bytového domu. Tyto podíly je však nutno prodávat společně s bytovou jednotkou, na což je občas zapomíná. Opět to představuje problém při financování hypotečním úvěrem.