Při oceňování nemovitosti je zásadní znát její skutečnou velikost a rozumět tomu, jak se jednotlivé typy ploch správně počítají. Výsledná výměra má přímý vliv na tržní cenu, protože ceny bytů jsou běžně porovnávány na základě ceny za metr čtvereční. Pokud je plocha stanovena nepřesně – například započtením prostor, které se standardně do obytné plochy nezahrnují – může dojít k chybně vysokému ocenění.
Správně uvedená plocha je důležitá nejen z hlediska ceny, ale i důvěryhodnosti nabídky. Ne všichni kupující si dnes uvědomují rozdíl mezi obytnou plochou a doplňkovými prostory, jako je balkon nebo sklep, ale beze sporu jsou mezi nimi buď zkušení investoři, a nebo takoví, co si i ke koupi vezmou zkušeného makléře. A všichni očekávají férovou prezentaci nemovitosti. Špatně stanovená plocha je velice silným argumentem pro vyjednávání o ceně, a beze sporu i vážným důvodem k reklamacím.
Vymezení základních pojmů plochy bytu
- Podlahová plocha
Podlahová plocha představuje celkovou plochu bytové jednotky, měřenou po vnitřní straně obvodových konstrukcí. Zahrnuje veškeré místnosti, chodby i plochy pod vnitřní příčkami nebo sloupy. Bez výjimky vše co je uvnitř obvodových stěn. Naopak nezahrnuje balkony, lodžie, terasy ani společné prostory domu. Od roku 2014 je tento způsob vymezení podlahové plochy jednoznačně ukotven v legislativě. - Užitná plocha
Užitná plocha vyjadřuje plochu, kterou lze reálně využívat k bydlení. Nezahrnuje ted plochu pod konstrukčními prvky, jako jsou nosné stěny, sloupy nebo příčky, a proto je tato plocha menší než plocha podlahová. Tento údaj je často využíván při praktickém srovnávání bytů z hlediska komfortu a využitelnosti. - Obytná plocha
Obytná plocha představuje součet ploch všech místností určených k dlouhodobému a celoročnímu obývání. Jedná se o plochu, která přímo souvisí s komfortem bydlení a kvalitou obytného prostoru. Taková místnost musí splňovat tyto základní požadavky:
– má minimální výměru 8 m²
– je přímo osvětlený denním světlem
– umožňuje přirozené větrání
– lze jej dostatečně vytápět - Celková plocha
Pojem celková plocha není jasně definován a v praxi může znamenat například podlahovou plochu v součtu s dalšími prostory, které k bytu náleží (terasa, sklep, balkon…) Často se používá v marketingových materiálech (aby byt vypadal větší) a je proto důležité vždy vědět, z čeho se konkrétní číslo skládá.
Započítávání balkonu, lodžie a terasy
Venkovní plochy zvyšují užitnou hodnotu bytu, avšak nelze je považovat za plnohodnotnou obytnou plochu.
- Do oficiální podlahové plochy bytu se balkon, lodžie ani terasa nezahrnují.
- Při oceňování nemovitosti se tyto plochy obvykle započítávají pouze částečně, obvykle ve výši 30 až 50 % jejich skutečné výměry.
- V praxi se většinou nerozlišuje mezi balkonem, lodžií a terasou, přestože jejich užitná hodnota se může mírně lišit.
Sklepní prostory a komory
Sklep nebo komora bývají součástí příslušenství bytu, nikoli jeho obytné části.
- Do podlahové plochy bytové jednotky se nezapočítávají, pokud se nacházejí mimo byt.
- Pro účely ocenění se jejich výměra zpravidla zohledňuje taktéž částečně z 30 až 50 %.
- Tyto prostory zvyšují hodnotu bytu, ale nelze je srovnávat s obytnými místnostmi.
Parkovací a garážová stání
Parkovací místo ani garáž nejsou součástí plochy bytu. Vždy se uvádějí samostatně a oceňují se odděleně, jelikož neslouží k bydlení.
Prostory s omezenou světlou výškou
U místností nebo jejich částí, kde světlá výška nedosahuje 1,2 metru, se plocha do užitné výměry nezapočítává. Typickým příkladem jsou podkrovní byty se šikmými stropy, kde část místnosti není plnohodnotně využitelná.
Orientační přehled započítávání ploch
- Vnitřní prostory bytu: 100 %
- Balkon, lodžie, terasa: obvykle 30–50 %
- Sklep a komora mimo byt: obvykle 30–50 %
- Prostory se světlou výškou pod 1,2 m: 0 %
- Garážové a parkovací stání: 0 %
Modelový příklad výpočtu
Byt o dispozici 3+1 má následující výměry jednotlivých místností:
- Obývací pokoj: 20 m²
- Ložnice: 15 m²
- Dětský pokoj: 12 m²
- Kuchyň: 8 m²
- Koupelna: 4 m²
- WC: 1,5 m²
- Chodba a předsíň: 9 m²
- Komora v bytě: 2 m²
- Balkon: 6 m²
- Sklepní kóje: 3 m²
Celková užitná plocha interiéru činí 71,5 m² (Součet všech ploch místností vyjma balkonu a sklení kóje)
Balkon a sklení kóje mají dohromady 9 m², které však musíme redukovat koeficientem, tentokrát např. 50%:
9 x 0,5 = 4,5 m²
Po započtení těchto prostor redukovaným koeficientem vychází celková užitná plocha pro účely ocenění na 76 m².
Závěr
Správné určení plochy bytu je jedním ze základních předpokladů férového a realistického ocenění nemovitosti. Přesná a transparentní prezentace výměry pomáhá stanovit odpovídající tržní cenu a zároveň posiluje důvěru kupujících. Ideální je uvádět podlahovou plochu bytu samostatně a ostatní prostory prezentovat jako doplňkové, což napomáhá k profesionálnímu dojmu a důvěře.