Prodej bytu není jen o vložení inzerátu. Stačí pár přehlédnutých detailů a můžete přijít o stovky tisíc.
Při prodeji nemovitosti jsou zásadní první dva až tři týdny inzerce. V tuto dobu se o inzerátu dozvídají všichni ti, kdo aktivně hledají svou nemovitost ke koupi. A právě v tento okamžik jsou ochotni zaplatit nejvíce. Pakliže v tomto období inzerát nepřitáhne zájem, něco je špatně. S cenou už se potom vždy hýbe pouze směrem dolů
Špatně nastavená cena
Lidé často nastavují cenu podle pocitu “kolik by za to chtěli”. Cenu však neurčuje prodávající, ani makléř. Určuje ji trh. Velmi často lidé také nastavují cenu porovnáním s podobnými nemovitostmi v jejich oblasti. Zde nutno zdůraznit, že na inzerci vidíte pouze ceny nabídkové a ty jsou zřídka kdy shodné se skutečnou cenou prodejní. Statistiky říkají, že rozdíly mezi nabídkovými a prodejními cenami se stále zvětšují.
Jinými slovy: prodávající přemršťují ceny více a více, ale trh jejich cenu nakonec dostane tam, kde skutečně je. Celé to akorát trvá déle, což může být pro prodávajícího velmi frustrující a v důsledku toho často klesnou cenou ještě více.
Přemrštěná cena = málo zájemců, dlouhý prodej a nakonec slevování.
Nízká cena = rychlý prodej, ale s pocitem, že jste mohli dostat víc.
Špatná prezentace – fotky, úklid, atmosféra
I krásný byt může vypadat nezajímavě, pokud ho vyfotíš za špatného počasí s nevhodným světlem, a nedostatečným úklidem A naopak – obyčejný byt může díky skvělé přípravě a profesionálním fotkám působit výjimečně.
Zásady úspěšné prezentace:
- Ukliďte a odosobněte prostor – fotky, magnetky, kosmetika v koupelně – všechny osobní věci
pryč - Foťte za denního světla, ideálně za krásného počasí
- Najměte si profesionálního fotografa – investice 3-5 tisíc Kč
- Zvažte homestaging – neboli profesionála, který vám pomůže byt/dům naaranžovat, aby byl prezentován v co nejlepším “světle”. V případě nemovitostí před rekonstrukcí funguje skvěle tzv. virtuální staging – počítačová úprava prostoru – pomůže oslovit lidi, kteří si neumějí představit si, jak může nemovitost vypadat po vybavení/po rekonstrukci
Tip: Kvalitní prezentace dokáže zvýšit hodnotu nemovitosti o 10 až 15 %
Chybějící dokumentace
Kupující chce mít jistotu. Chybějící podklady nebudí důvěru.
V případech, kdy kupující hodlá financovat hypotékou vstupuje do hry bankovní odhadce a ten dokumentaci může vyžadovat + mohou na světlo vyjít právní vady jež financování neumožní:
– chybějící věcná břemeno / podíl na přístupech do nemovitosti
– chybně zapsaný objekt v katastrální mapě
Jaké dokumenty si připravit?
- List vlastnictví (LV)
- Nabývací titul – kupní či darovací smlouva, a nebo rozhodnutí o dědictví
- PENB – průkaz energetické náročnosti budovy / případně u bytu 3 roky vyúčtování energií
- Půdorys bytu / domu a popis vybavení
- Stanovy SVJ (pokud jde o byt)
Tip: Mít vše připravené dopředu působí na kupující profesionálně a zvyšuje důvěru.
Podcenění právní stránky
“Rezervační / kupní smlouvu mám staženou z internetu, to bude v pohodě.“
Takhle začíná většina realitních hororů.
Nevhodně napsaná smlouva, nejasné podmínky, chybějící nebo neověřená advokátní úschova…to vše může skončit ztrátou peněz.
Co dělat správně:
- Vždy používejte ověřenou advokátní nebo notářkou úschovu peněz. Ideálně takovou, která uschová vaše peníze na unikátní transparentní účet, a vy máte kontrolu, že s vašimi penězi se podobu úschovy nijak nenakládá.
- Smlouvy nechejte zkontrolovat právníkem, který se specializuje na reality.
- Nepodepisujte nic, čemu nerozumíte na 100%.
Tip: V porovnání s rizikem ztráty statisíců je odměna za právní servis směšná částka
Emoce místo strategie
K prodeji domu/bytu se často vážou vzpomínky a s nimi i emoce. Bohužel kupující to nevidí stejně. Vaše “útulné hnízdečko” pro něj může být malý byt s tmavou kuchyní. Prodej je potřeba brát jako obchod, ne osobně. Vycházet s faktů, čísel, a mít jasný plán.
Tip: Pokud berete prodej příliš osobně, svěřte komunikaci makléři. Někdy pomůže mít mezi sebou neutrálního vyjednávače.
Zejména při prohlídkách se často potenciální kupující mohou majitele dotknout ve snaze snížit cenu. Občas se stane, že kupující zhatí něco, co pro majitele může mít emocionální hodnotu.
Tip: Naopak emoce kupujícího mohou hrát ve váš prospěch: nechte ho se zasnít, představit si svůj nový domov. Tímto se vracím k “odosobnit“ v druhém odstavci. Cílem je vytvořit “hotelové” prostředí, které nijak nepřipomíná předchozího obyvatele. Dokud se kupující cítí jako na návštěvě, tyto emoce dostávají tolik průchod.