Čím víc makléřů, tím víc zájemců, tím rychleji a lépe se nemovitost prodá. Tvrzení, se kterým se potýkám téměř vždy, když přijde řeč na exkluzivní smlouva. Na první pohled naprosto logická myšlenka, v praxi to bohužel přináší odlišný efekt. Pojďme se společně podívat na důvody, proč nespolupracovat s více realitkami současně, a naopak proč jednoznačně vybrat zkušeného a profesionálního makléře a podepsat s ním exkluzivní smlouvu. 

1. Makléř nebude do prodeje investovat ze svých zdrojů

Pokud si sjednáte spolupráci s několika realitními makléři současně, tak pro každého z nich je zde velké riziko, že nemovitost nakonec prodá jiný makléř, třeba i ten, který se z daleka tolik nesnažil. Kam tím mířím… Na realitním trhu je velká konkurence mezi nabízenými nemovitostmi. Kupující má na výběr mnoho jiných nemovitostí, které může upřednostnit před koupi té vaši. Dnes už úspěšný prodej za (pro vás) uspokojivou cenu obnáší daleko víc, něž jen vyfotit, a nahodit inzerát na internet:

  • Homestaging – příprava nemovitosti na prodej. Uklidí a upraví nemovitost tak, aby se líbila co největšímu počtu zájemců. Bez         exkluzivity makléř nemovitost nepřipraví a prodává ji ve stavu, ve kterém ji od prodávajícího dostane. To přiláká méně zájemců.
  • Nafocení nemovitosti profesionálním fotografem a kameramanem – profesionální fotky dokážou upoutat pozornost zájemců a vyzdvihnout kvality nemovitosti. Video-prohlídka ještě více přiblíží nemovitost zájemci, navíc skvěle funguje nejen na inzertních portálech, ale především na sociálních sítích.
  • Topování inzerátu na inzertních portálech – první dva až tři týdny inzerování jsou zásadní a je potřeba udělat maximum pro zaujmutí co nejvyššího počtu zájemců. Investice to placené reklamy je dnes běžnou součástí a nezbytností.
  • Cílení reklamy na sociálních sítích – inzertní portály jsou základ, ale zde se inzeráty zobrazují jen lidem, kteří zrovna v tuto chvíli nemovitost aktivně hledají. Na sociálních sítích jsme schopni zacílit na lidi, kteří aktivně nehledají, ale přesto mohou být vhodnými kupujícími – investoři, lidé co teprve přemýšlejí o koupi, lidé co přemýšlejí nad životní změnou – pro některé z nich může být právě vaše nemovitost tou co by si představovali, ale my jim ji musíme naservírovat přímo před nos, a to v tom nejlepším světle.
  • Matterport – vyplatí se u dražších nemovitostí, vytvoření 3D modelu bytu/domu, umožňuje virtuální prohlídku

To vše, pokud není dohodnuto jinak, je standardně financováno makléřem, a představuje to v součtu investici v řádech desítek, u větších zakázek až set tisíc korun. Pro makléře tedy riziko pro případ, kdy se nemovitost nepovede prodat.
Tohle riziko nebude žádný makléř podstupovat v případě, kdy nemovitost může prodat i někdo jiný. V případech, kdy kupující uvidí na inzerci stejnou nemovitost několikrát, vybere si nakonec toho makléře, který mu vyjedná prodej za co nejnižší cenu.

Bez exkluzivní smlouvy tedy vznikne podprůměrná prezentace bytu, která naláká méně solidních zájemců. A malý zájem obyčejně vede ke snižování ceny, a pro vás tak ke ztrátě i několika set tisíc korun.

 

2. Makléř nebude hájit vaše zájmy

Při neexkluzivní spolupráci makléř soupeří s ostatními makléři. Pokud makléř získá kupce, tak bude tlačit na okamžitou realizaci transakce, za každou cenu, aby ho nepředběhli jiný makléř. Běžně se stává, že kupec zavolá všem makléřům, kteří nemovitost nabízejí a zkouší, který makléř mu vyjedná větší slevu. V tento okamžik makléř nepracuje pro vás, ale pro kupujícího. Všechno špatně…

Makléř s exkluzivní smlouvou zastupuje výhradně vaše zájmy a tedy nemusí hledat nejrychlejšího kupce, nýbrž toho nejlepšího.

 

3. Budete spolupracovat s průměrným až podprůměrným makléřem

Nejlepší realitní makléři pracují pouze na základě exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy. Makléř, který přistoupí na to, že je jeden z několika prodávajících pravděpodobně nepatří ke špičce, a jistojistě nevloží do prodeje tolik prostředků, o kterých píši v bodě č. 1.
Dobrý realitní makléř, který si stojí za svými standardy, nemá žádný důvod přistoupit na neexkluzivní spolupráci.

 

4. Nemovitost bude v očích zájemců podezřelá

Více makléřů – více zájemců. Není to pravda. Realitní kanceláře dnes inzerují na stejných realitních serverech jako S-reality, Reality Idnes…
Inzerát od více kanceláří tedy uvidí stejný počet očí.

Pokud zájemce danou nemovitost uvidí na serveru několikrát (běžně i s rozdílnými cenami), buď volá všem a rozehraje mezi makléři hru o nižší cenu (viz bod č.2), a nebo nezavolá vůbec, jelikož nemovitost se mu bude zdát podezřelá. Kupující může mít obavy, že makléř nemá prodej pod kontrolou, že ve stejnou dobu už může být složena rezervace u jiného makléře. Prodej nepůsobí profesionálně.

Závěrem:

Exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu uzavírejte pouze s prověřenými makléři. Taková smlouva lze uzavřít pouze na dobu určitou, a to maximálně na 6 měsíců, příčemž běžných nemovitostí doporučuju dobu kratší 2 až 3 měsíce. Makléř má prostor projevit své kvality a je motivován se prodeji věnovat. Naprosto běžné je že se v této lhůtě nemovitost neprodá, ale pokud budete s přístupem spokojeni, smlouvu snadnou prodloužíte. Pokud se ukáže, že volba makléře nebyla správná, ztratíte „pouze“ dva nebo tři měsíce, oproti možným šesti.